‧Money錢 2009/10/29
金融海嘯後，存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告，在所有投資理財工具中，「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1（30.5%），和第2名「保留現金」（21.8%）及第3名的「黃金/貴金屬」（18.0%）出現極大差距......
【文／劉育菁】
金融海嘯後，存房子養老的趨勢更加明顯。根據2009中信房屋「宅指數」夏季報告，在所有投資理財工具中，「房地產」已躍升抗跌保值工具的No.1（30.5%），和第2名「保留現金」（21.8%）及第3名的「黃金/貴金屬」（18.0%）出現極大差距。
今年第2季底，國產局標售台北市同安街13～15坪的老舊公寓，吸引不少退休夫妻湧進會場投標，顯見在低利率時代，不耐利息縮水的退休族，只能期待靠投資房地產賺取較高的租金收益，甚至中長期有機會賺價差。
只是，有愈來愈多的寓公加入租賃市場，市場競爭更形激烈，去年金融海嘯後，退場的寓公亦不在少數。在高房價、低收益的年代，現在想進場的寓公，更應具備哪些知識與常識呢？
1.不要賺了租金 卻賠金了本
好地段的產品，如果以租金報酬率（＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。
相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。因為地點較差的產品，其風險溢酬要提高，也就是租金報酬率要比一般平均水準來得高，才能吸引人投資，但是跌價的風險也愈大。
2.根據立地條件與設備 選對房客
不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質，就像房地產大亨唐納‧川普曾說：「了解你的房客，定位清楚並提供他們的需求。」才是賺到長期租金的不二法門。
3.扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。
很多寓公以為租金只要夠付房貸就好，殊不知未來房貸利息上調機率多過下降。以貸款20年、利率1.5%、本息平均攤還法計算，3年後，利率若上升至3%，每月付款將多出1倍。試問租金能隨房貸自由調高？現在要進場自備款要提高，要保守投資。
4.想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
買房救定存，是現在最多退休族群轉行當寓公的重要原因。但可別忘了，雖然利率下降，導致買屋救定存的買盤大量湧入，會帶動資產價格上揚（房價上漲），如果租金也無法跟著上調，租金報酬率就會下降。
多數房市專家認為，租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5.租約公證 避免碰到爛房客
俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。在房東圈之間流傳著一句玩笑話：「男房東最怕遇到沒有錢的單身女孩，女房東最怕遇到賴著不走的失業壯漢。」
避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。
6.離家太遠 管理成本會上升
提高出租率，除了透過裝潢，營造溫馨氣氛外，還要提高服務品質。舉例來說，若是大學附近的專職校園寓公，除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，甚至打掃公共區域，維持環境的整潔。
如果出租的房屋不是在自家附近，管理起來更麻煩。雖然時下不少房屋租賃公司可代為管理，但普遍收取月租金8～12% 的代管費，會吃掉微薄的租金報酬率。
7.寧可少收租金 也不要房屋空置
進入低利率時代，寓公儼然是365行之外的新興行業，但是挑選物件的眼光也要更精準，儘量選擇供給量較少、租金維持平穩的區域，這類資訊可在各大房仲公司或租屋網尋找。
根據許多房東的經驗，為維持長期租客的穩定性，有些校園房東在學生畢業潮時，會提供獎學金鼓勵學長介紹學弟妹租屋；也有房東為了留住好房客，主動簽下3年的租約，並逐年降低月租金1成，以換取租客長久入住。想當寓公一定要抱持永遠滿租的心態，寧可少收租金，也不要讓房子空下來。
8.成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
寓公除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。舉例來說，房東對於有憂鬱症或心理、感情受創的租客要有警覺。
成為房客好朋友的另一項優點，是可以直接掌握房客的工作及收入情況。像年初竹科新貴放無薪假時，很多房東就因突然喪失大批租客而亂了方寸；若是校園房東，每年寒暑假學生返鄉潮，得視為淡季，提早掌握房客的變動，也就能提早想出因應對策。
9.選擇帶租約的標的 要確認租約真假
低利率的誘因，刺激不少投資型買盤進場， 部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。
10.慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是寓公的上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。
可自住兼投資的頂樓加蓋產品也很火熱，但購買前需特別注意加蓋的年限及使用情況。曾有法院判例，其他住戶主張拆除違建，並主張房東收取房租是不當得利，最後房東需將租金拿出來給其他住戶均分，實在得不償失。
